Treppenhausreinigung in den Betriebskosten: was umgelegt werden darf

Die Betriebskostenverordnung nennt die Gebäudereinigung ausdrücklich: Dazu gehört die Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile wie Zugänge, Flure und Treppen. Ob ein Mieter Betriebskosten trägt, können die Vertragsparteien nach § 556 BGB vereinbaren. Dieser Ratgeber stellt dar, was die Vorschriften sagen, und zeigt, was Verwaltungen praktisch vorbereiten können.

Gehört die Treppenhausreinigung zu den Betriebskosten?

Die Betriebskostenverordnung nennt unter den Kosten der Gebäudereinigung die Säuberung von Treppen. In § 2 Nummer 9 heißt es, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehörten die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und Fahrkorb des Aufzugs.

Das ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Sie sagt nur, welche Kosten die Verordnung als Betriebskosten aufzählt. Ob sie im Einzelfall auf einen Mieter entfallen, können die Vertragsparteien vereinbaren.

Was die Verordnung unter Gebäudereinigung aufzählt

Die Verordnung beschreibt die Gebäudereinigung als Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Dazu nennt § 2 Nummer 9 mit dem Wort „wie“ Beispiele. Diese Teile stehen dort ausdrücklich:

• Zugänge
• Flure
• Treppen
• Keller
• Bodenräume
• Waschküchen
• Fahrkorb des Aufzugs

Was sind Betriebskosten überhaupt?

Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 der Verordnung die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

§ 2 zählt diese Kosten in siebzehn Nummern auf. Nummer 17 nimmt zusätzlich sonstige Betriebskosten auf, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind, soweit sie Betriebskosten im Sinne des § 1 sind. Für die Treppenhausreinigung ist Nummer 9 die Stelle, die Sie in der Verordnung nachlesen.

Muss eine Vereinbarung die Umlage regeln?

Nach § 556 Absatz 1 BGB können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung fort. Wer als Vermieter oder Verwalter abrechnet, sollte deshalb zuerst prüfen, was mit dem Mieter vereinbart ist.

Nach § 556 Absatz 2 BGB können die Vertragsparteien vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Bei Unklarheiten ist eine rechtliche Prüfung sinnvoll.

Welche Kosten gehören nicht dazu?

Zwei Gruppen nimmt § 1 Absatz 2 der Verordnung ausdrücklich aus. Das sind die Verwaltungskosten und die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung. Beide Gruppen stehen in der Verordnung unter den Dingen, die nicht zu den Betriebskosten gehören, und sind unten aufgeführt.

Zu den Kosten für den Hauswart zählt § 2 Nummer 14 die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Außerdem nennt die Nummer, dass Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden dürfen, soweit der Hauswart sie ausführt. Wie das bei einer Reinigung durch eine Firma oder den Hauswart im Einzelfall abzurechnen ist, klärt die Verwaltung oder ihr Berater.

• Verwaltungskosten, etwa Arbeitskräfte und Einrichtungen für die Verwaltung des Gebäudes
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also die Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung und Witterung

Wie werden Aufzug, Licht und Müll abgerechnet?

Sie stehen in der Verordnung als eigene Nummern. Die Reinigung des Treppenhauses fällt unter Nummer 9, der Aufzug mit der Reinigung der Anlage unter Nummer 7, der Strom für die Beleuchtung von Zugängen, Fluren und Treppen unter Nummer 11 und die Müllbeseitigung unter Nummer 8.

Der Aufzug taucht in zwei Nummern auf: Nummer 9 nennt den Fahrkorb des Aufzugs, Nummer 7 die Kosten der Reinigung der Anlage. Wie die Kosten im Einzelfall zuzuordnen sind, klärt die Verwaltung oder ihr Berater. Eine Rechnung, die die Leistungen einzeln ausweist, erleichtert das.

Welche Fristen gelten für die Abrechnung?

Über Vorauszahlungen ist nach § 556 Absatz 3 BGB jährlich abzurechnen, und dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden.

Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung des Vermieters ausgeschlossen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter muss Einwendungen spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Auf Verlangen gewährt der Vermieter Einsicht in die Belege, nach § 556 Absatz 4 auch elektronisch.

Nach § 556 Absatz 5 ist eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2, Absatz 3 oder Absatz 3a abweichende Vereinbarung unwirksam. Als Praxistipp sollten Verwaltungen Fristen und Belege früh im Blick behalten.

Was Verwaltungen vorbereiten können

Eine nachvollziehbare Abrechnung beginnt mit Unterlagen, die sich später vorzeigen lassen. Wer die Reinigung des Treppenhauses an eine Firma vergibt, kann schon beim Auftrag festlegen, was dokumentiert wird.

Ändert sich später etwas am Umfang, zum Beispiel weil ein Kellergang dazukommt oder der Aufzug mitgereinigt wird, sollte das Leistungsverzeichnis angepasst und die Änderung in den Unterlagen vermerkt werden. So lässt sich bei der nächsten Abrechnung nachvollziehen, welche Fläche in welchem Zeitraum gereinigt wurde. Sinnvoll sind diese Unterlagen:

• Ein Leistungsverzeichnis mit Flächen, Tätigkeiten und Intervallen
• Eine Rechnung, die die einzelnen Leistungen erkennen lässt
• Eine Rechnung, die den Zeitraum der Leistung erkennen lässt, damit sie dem Abrechnungsjahr zugeordnet werden kann
• Feste Reinigungstermine, die allen im Haus bekannt sind
• Auf Wunsch ein Fotoprotokoll, falls es später Rückfragen gibt
• Die Belege zur Abrechnung in einer Form, die sich dem Mieter auf Verlangen zeigen lässt

So unterstützt Arisma bei der Treppenhausreinigung

Arisma bietet Treppenhausreinigung in München und Umgebung an. Zum Umfang gehören Stufen und Podeste, Handläufe, der Eingangsbereich, die Briefkastenanlage und die Aufzugkabine. Bei einer kostenlosen Besichtigung halten wir fest, was wann gereinigt wird, und Sie bekommen Ihr Angebot nach Quadratmetern oder nach der Besichtigung. Ein Fotoprotokoll ist nach Absprache möglich.

Häufig gestellte Fragen

Fazit

Die Verordnung nennt die Säuberung von Treppen und Fluren bei den Kosten der Gebäudereinigung, ob der Mieter Betriebskosten trägt, kann nach § 556 BGB vereinbart werden. Eine nachvollziehbare Abrechnung beginnt schon bei den Unterlagen zur Reinigung: Leistungsverzeichnis, Rechnungen und Termine. Im Zweifel klärt eine Rechtsberatung, wie ein einzelner Fall zu bewerten ist.